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Responsabilità precontrattuale

Se partecipo ad una trattativa per la conclusione di un contratto, sono poi obbligato dalla legge a stipulare il contratto stesso?

No, la conduzione di una trattativa di per sé non obbliga a concludere il contratto, ma obbliga a non ingenerare affidamenti legittimi nella controparte. Ne deriva che chi intavola una trattativa nutrendo delle riserve sul buon esito di essa ha il dovere di manifestare le proprie perplessità, affinché la controparte sia avvertita di ciò e non limiti a quell'unica trattativa la possibilità di pervenire alla conclusione del contratto. Solo un simile comportamento può essere ritenuto conforme al principio sancito dall'art. 1337 c.c., secondo cui le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede.

Ho sottoscritto presso un’agenzia immobiliare una proposta di acquisto di un appartamento da me visionato. Posso revocare questa proposta senza andare incontro a conseguenze?

Nel caso specifico non si configurerà alcuna responsabilità precontrattuale se, per esempio, la proposta verrà revocata prima che essa sia stata portata a conoscenza del destinatario o, ancora, prima che questi abbia adottato qualche decisione o sostenuto qualche spesa in funzione della proposta pervenutagli.

Tuttavia, nella prassi, spesso avviene che le proposte sottoscritte presso le agenzie immobiliari si qualifichino come proposte irrevocabili, regolate dall’art. 1329 c.c., con le quali il proponente si obbliga a mantenere ferma la propria proposta per un certo tempo, cosicché, prima del decorso di tale periodo, stabilito nella proposta stessa, un’eventuale revoca dovrà ritenersi senza effetto.

L’efficacia della proposta irrevocabile, invece, viene meno ogniqualvolta il destinatario di essa non compia una integrale accettazione, ma, richiedendo modifiche o aggiunte al testo originario del contratto, venga ad assumere sostanzialmente la veste di nuovo proponente, dando vita ad una diversa proposta che l’originario proponente, a tal punto, è del tutto libero di accettare oppure no, dovendo ritenersi del tutto svincolato dal precedente impegno.

Si può far valere la responsabilità precontrattuale anche dopo che il relativo contratto venga validamente concluso?

Sì, almeno secondo una più recente giurisprudenza, nulla esclude che, sebbene il contratto venga validamente stipulato, possa sussistere una responsabilità precontrattuale, qualora, ad esempio, un contraente abbia causato un colpevole ritardo nella conclusione, sia pur in mancanza della volontà di arrecare pregiudizio alla controparte, o sia stato reticente tacendo all’altro informazioni rilevanti ai fini della contrattazione (in tal senso, si veda Cass. sent. n. 10249/98 e Pret. Roma 11 dicembre 1996; in senso contrario, Cass. sent. n. 3621/94).   

La legge prevede alcune ipotesi tipiche di responsabilità precontrattuale?

Sì, dopo la clausola generale stabilita dall’art. 1337 c.c., innanzi citato, l’art. 1338 c.c. prevede un caso tipico di responsabilità precontrattuale, che si concretizza quando una parte, conoscendo o dovendo conoscere l’esistenza di una causa d’invalidità del contratto, non ne ha dato notizia all’altra, che confidava nella sua validità, salvo che quest’ultima potesse conoscerla usando l’ordinaria diligenza che può essere richiesta all’uomo medio. A titolo esemplificativo, in base al menzionato art. 1338 c.c., incorre in responsabilità precontrattuale colui che non comunichi preventivamente alla controparte la propria mancata iscrizione all’albo professionale previsto dalla legge per l’esercizio dell’attività nel cui ambito debba pervenirsi alla conclusione del contratto, mancata iscrizione che costituisce una causa di invalidità del contratto stesso. 

Quali voci di danno possono essere risarcite a seguito dell’accertamento di una responsabilità precontrattuale?

Il danno si identifica, in tal caso, nelle spese sostenute (c. d. danno emergente: trasferte e soggiorni in albergo per la durata delle trattative) e nella provata perdita di occasioni di concludere lo stesso o altro tipo di contratto con terzi (c. d. lucro cessante: proposte concrete pervenute da altri potenziali acquirenti di un immobile), dovendosi salvaguardare l’interesse della parte a non iniziare neppure delle trattative condotte in spregio del principio della correttezza e della buona fede.

E’ configurabile una responsabilità precontrattuale anche in capo alla Pubblica Amministrazione?

Sì, è configurabile in tutti i casi in cui l’ente pubblico, nelle trattative e nelle relazioni con i terzi, abbia compiuto azioni o sia incorso in omissioni contrastanti con i principi della correttezza e della buona fede, alla cui puntuale osservanza deve ritenersi tenuta anche la Pubblica Amministrazione. Qualora essa, con il proprio comportamento, abbia ingenerato nei privati, anche se per mera colpa e non dolosamente, un ragionevole affidamento, poi andato deluso in ordine alla conclusione del contratto, può essere sottoposta, su istanza di parte, al sindacato del giudice ordinario, che ne può quindi affermare la responsabilità precontrattuale. Diversamente, non può propriamente parlarsi di responsabilità precontrattuale in relazione alla fase strettamente amministrativa, volta alla scelta del contraente da parte dell’ente pubblico, dal momento che in tal caso il privato è titolare esclusivamente di un interesse legittimo al corretto esercizio del potere di scelta dell’Amministrazione, ma non anche di un diritto soggettivo al rispetto delle regole della correttezza e della buona fede. In quest’ultima ipotesi, d’altronde, non potrebbero neppure dirsi pendenti, in senso stretto, delle trattative tra i due soggetti volte alla conclusione di un contratto.