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L'enfiteusi: il più ampio tra i diritti reali limitati

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di Luigi Papalia - Di particolare rilievo, per le peculiari caratteristiche che hanno consentito di definirlo come il più ampio tra i diritti reali limitati, il diritto di enfiteusi, previsto dagli artt. 957 e ss. del codice civile (oltre ad altre disposizioni legislative di cui si dirà appresso), si connota per la presenza di un rapporto complesso fatto di facoltà e di obblighi del suo titolare. 

Difatti, e passiamo così subito ad esaminarne la struttura, tale diritto reale attribuisce i diritti (ma sarebbe meglio forse parlare di "facoltà") che, ai sensi dell'art. 959 sono "gli stessi (...) che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, sul tesoro e relativamente alle utilizzazioni del sottosuolo" e "si estende alle accessioni", imponendo al tempo stesso al suo titolare ("il cd. enfiteuta") l'obbligo di "migliorare il fondo e di pagare al concedente un canone periodico" che "può consistere in una somma di danaro ovvero in una quantità fissa di prodotti naturali". 

La peculiare conformazione del diritto in oggetto comporta l'impossibilità, sotto il profilo genetico, di poter parlare di donazione di enfiteusi: la presenza degli obblighi, non escludibili, di migliorare il fondo e di pagare un canone, introduce un elemento di corrispettività tale da non risultare compatibile con la struttura della donazione. Può benissimo quest'ultima originarsi, oltre che per contratto (a prestazioni corrispettive, come si è detto), anche per testamento, o per usucapione di quello che viene definito "dominio utile", per distinguerlo dal dominio diretto, esclusivo del proprietario, ma ridotto sostanzialmente a semplice percezione del canone pagato dall'enfiteuta. In merito ai soggetti legittimati alla concessione del diritto de quo, va detto che chi non è pieno ed esclusivo proprietario di un fondo non può concedere enfiteusi: così il comproprietario dovrà attendere che anche gli altri comproprietari, congiuntamente o separatamente, lo concedano (l'eventuale concessione del singolo comunista rimarrà dunque sospesa e priva di effetti nell'intervallo di tempo che precede la concessione anche da parte di tutti gli altri) e non sembra ammissibile la concessione dello stesso da parte di chi è solo usufruttuario.  È invece vietata per espressa statuizione dell'art. 968 del codice civile la subenfiteusi. 

L'enfiteusi può essere perpetua o temporanea: in tale ultimo caso non può essere inferiore a vent'anni (art. 958 c.c.). Al tempo stesso, il diritto dell'enfiteuta si prescrive per effetto del non uso protratto per vent'anni (art. 970), mentre il concedente può nel caso opposto, volto ad impedire che l'enfiteuta possa agire per chiedere il riconoscimento giudiziale dell'usucapione del bene al compimento del ventennio, "richiedere la ricognizione del proprio diritto da chi si trova nel possesso del fondo enfiteutico, un anno prima del compimento del ventennio" (art. 969 c.c.). 

Tra gli elementi più importanti ed indefettibili dell'istituto inoltre va ricordato il potere di affrancazione spettante all'enfiteuta il quale mendiante il pagamento di una somma (pari a quindici volte il canone annuo sulla base di quanto previsto dalla legge 607/1966 e 1138/1970) può diventare proprietario del fondo. Trattasi di un diritto potestativo dell'enfiteuta cui si contrappone la posizione di soggezione del nudo proprietario, il quale non può impedirla. C'è di più: nel caso di conflitto tra domanda di affrancazione e quella di devoluzione (che è clausola risolutiva legale ancorata all'eventuale caso di deterioramento del fondo da parte dell'enfiteuta o di suo mancato adempimento agli obblighi di miglioramento o, ancora, del pagamento del canone per due annualità, ex art. 972) prevale la domanda di affrancazione.

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  - A.V.)