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I diritti reali nel codice civile italiano

Concas Alessandra

Il diritto reale è un diritto che ha per oggetto una cosa (in latino res), o meglio, un bene, e la segue indipendentemente dal suo proprietario.

Sono caratteristiche dei diritti reali:

l'assolutezza, cioè possono essere fatti valere erga omnes, contro chiunque, e non esclusivamente contro l'alienante.

L'immediatezza del potere sulla cosa.

La tipicità, cioè sono stabiliti dalla legge e patrimonialità, perché il contenuto è prevalentemente economico.

Il codice civile italiano dedicaai diritti reali il terzo libro " della proprietà", precisamente a quei diritti che l'uomo può esercitare sui beni suscettibili che si trovano nella sua sfera di controllo o di esercizio.

I beni sono di solito oggetto di

questo diritto.

Secondo l'opinione tradizionale, i diritti reali nell'ordinamento giuridico italiano sono "tipici", e questo significa che non se ne possono creare di diversi da quelli elencati e disciplinati tassativamente dalla legge.

Per quest'orientamento la funzione caratteristica di ognuno di essi è fissata dalla legge e il titolo dal quale traggono origine ne può integrare il contenuto, ma non piegarli ad assolvere una funzione diversa.

Questa affermazione, da alcuni anni è ampiamente contestata.

La dottrina più attenta all'evoluzione della società e dei traffici economici afferma, al contrario, che nell'ordinamento possono avere ingresso diritti reali atipici.

Paradigmatica è l'ipotesi del diritto di multiproprietà (anche nota come proprietà turnaria).

Nel nostro sistema giuridico sono a numero chiuso, e tra di essi spiccano:

Il diritto di proprietà (il diritto reale fondamentale), affiancato dai cosiddetti "diritti reali minori" (o "diritti reali su cosa altrui" o "diritti reali limitati"), che a loro volta si distinguono:

I diritti reali di godimento:

l'enfiteusi, il diritto di superficie, l'usufrutto, il diritto reale d'uso, il diritto reale di abitazione, le servitù (o servitù prediali).

I diritti reali di garanzia:

il pegno, l'ipoteca e il privilegio speciale, e servono a fornire una garanzia per un credito.

Il creditore titolare del diritto di garanzia si potrà così soddisfare in via preferenziale sul bene oggetto del diritto.

Il privilegio generale (che grava sui beni del debitore) non è un diritto reale di garanzia, perché è previsto eccezionalmente e solo nei casi tassativi di legge.

Il privilegio speciale grava su beni determinati e ha carattere di realità.

Essi vanno distinti dai diritti personali di garanzia che sono:

l'avallo, la fideiussione, il mandato di credito.

Ogni diritto reale consiste di uno o più poteri che il suo titolare può esercitare sul bene oggetto del diritto e che, nel loro insieme, formano il cosiddetto contenuto del diritto.

La proprietà è il diritto reale che consente la più ampia sfera di poteri che un soggetto possa esercitare su di un bene, ed è il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e nei modi che la legge prevede.

Tra i limiti previsti dalla legge rientrano proprio gli altri diritti reali (cosiddetti minori, parziali, limitati) che possono comprimere, esclusivamente essi essi dato il numerus clausus degli stessi secondo l'insegnamento tradizionale, il diritto di proprietà.

Il diritto reale assoluto pieno di proprietà è tutelato dalla azione di rivendicazione (ex art. 948 c.c.) e da quella negatoria (ex art. 949 c.c.).

La proprietà inoltre, anche se imprescrittibile, è soggetta a usucapione.

Di nuda proprietà si può parlare esclusivamente in caso di usufrutto, che costituisce il diritto reale limitato più penetrante e compressivo delle facoltà proprietarie.

Con il diritto di proprietà possono coesistere, sulla stessa cosa altri diritti, che appartengono a soggetti diversi del proprietario, e che assumono tradizionalmente il nome di diritti reali minori (iura in re aliena).

Rispetto alla proprietà gli altri diritti reali si presentano come diritti limitati o parziali, caratterizzati da un limitato contenuto che in alcuni casi si esaurisce in una esclusiva facoltà.

Sono inoltre diritti su cosa altrui, perché si esercitano su cose delle quali altri è proprietario, coesistono, sulla cosa, con l'altrui diritto di proprietà, il quale contenuto si viene a ridurre per consentire che la stessa cosa formi oggetto di altri diritti reali.

Possono coesistere su una stessa cosa più diritti reali, ciascuno di esso ha un proprio contenuto, diverso dal contenuto degli altri, possono essere a tempo o perpetui.

La natura di questi diritti come diritti reali si manifesta nel fatto che essi hanno per oggetto la cosa e permangono, come diritti sulla cosa, nonostante cambi la persona del proprietario.

Si usa dire che il diritto reale su cosa altrui ha diritto di seguito (o diritto di sequela), un diritto sulla cosa opponibile a qualunque successivo proprietario (salvo che non abbiano acquistato la cosa a titolo originario usucapio libertatis).

Quando il diritto è

costituito su un bene immobile, la sua opponibilità ai terzi acquirenti è subordinata all'avvenuta trascrizione nei registri immobiliari.

Il diritto non trascritto sarà opponibile al terzo acquirente se menzionato nell'atto di trasferimento del bene.

In questo caso oggetto del trasferimento è un bene gravato dal diritto reale altrui.

I diritti reali su cosa altrui godono, come la proprietà, di una difesa in giudizio assoluta, il titolare li può difendere da sé con l'azione confessoria, contro chiunque ne contesti l'esercizio.

I diritti reali sono inoltre suscettibili di possesso e godono, a questo modo, di una protezione che non ha confronto con quella dei diritti personali di godimento, sono protetti non esclusivamente come diritti, ma anche come potere di fatto sulla cosa, difesi con le azioni possessorie, e l'esercizio del potere di fatto sulla cosa consente l'acquisto del diritto per usucapione.

Quando un diritto reale sullo stesso bene spetta a più persone, si parla di comunione.

I diritti reali limitati di godimento vanno distinti dai diritti personali di godimento (come il diritto del conduttore nella locazione o del comodatario nel contratto di comodato) che attribuiscono esclusivamente la detenzione della res e non il possesso della stessa, con una conseguente assenza delle azioni confessorie e non trascrivibilità dei titoli in virtù dei quali si gode del bene (esclusa la locazione ultranovennale).

I diritti reali su cosa altrui, a differenza del diritto di proprietà, si estinguono per non uso, il termine di prescrizione è di venti anni (ex artt. 970, 1014, 1073 c.c.).

Si trascrivono ex articolo 2643 del codice civile, per l'opponibilità verso terzi che vantino altri diritti reali della stessa o di altra specie (non verso il proprietario con il quale si è instaurato un rapporto volontario o legalmente imposto).

Ad esempio non si potranno fare valere i diritti di usufrutto, uso, abitazione, servitù, se non trascritti, verso un creditore ipotecario iscrivente ex articolo 2812 del codice civile, e allo stesso modo verso un altro proprietario della res (questo limita il diritto di sequela a un adempimento onere del titolare del diritto limitato).

I diritti reali di godimento o di garanzia, anche se trascritti, possono essere travolti, eccezionalmente, da un'azione di riduzione infraventennale ex articolo 561 del codice civile.

Quando, per una qualsiasi causa, il diritto reale su cosa altrui si estingue, il diritto del proprietario si riespande, assumendo automaticamente il carattere di piena proprietà, è la cosiddetta consolidazione (si parla, ad esempio, di consolidazione dell'usufrutto per alludere al fatto che, cessato l'usufrutto, il proprietario riacquista il godimento della cosa).

La pratica corrente, nella sua disinvoltura, parla di "consolidamento" anziché di "consolidazione" che è il termine corretto.

La confusione si ha quando il proprietario diventa egli stesso titolare di un diritto minore sulla sua cosa,agisce anche in questo caso la consolidazione, il diritto minore si estingue e la proprietà diventa piena proprietà.

Con l'azione confessoria, che l'articolo 1079 del codice civile regola con riferimento alle servitù, si mira a ottenere il riconoscimento in giudizio del proprio diritto sulla cosa altrui contro chiunque, proprietario o no, ne contesti l'esercizio.

Si mira anche a ottenere la cessazione delle eventuali turbative o molestie (i comportamenti del proprietario o di terzi che impediscono l'esercizio del diritto) e, se necessario, la riduzione in pristino.