Sfratto
di Tullio Aggio
Il termine sfratto è normalmente utilizzato in relazione al provvedimento giudiziale che può essere emesso in occasione dei procedimenti di convalida di sfratto ex art. 657 e ss. c.p.c.
Tali sono la convalida di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.), la licenza o la convalida di sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.) ed infine lo sfratto del prestatore d'opera (art 659 c.p.c.).
1. Premessa
2. Nozione
2. Ambito
3. La licenza per finita locazione e lo sfratto per finita locazione
4. Lo sfratto per morosità
5. L'ingiunzione di pagamento su convalida
6. La procedura
6.1. I Soggetti
6.2. L'atto introduttivo
6.3. Celerità della procedura e particolari cautele a favore del convenuto
6.4. L'udienza di convalida
6.5. L'opposizione dopo la convalida
Bibliografia
1. Premessa
La disciplina degli istituti suddetti non si rinviene interamente nel codice di procedura civile, ma è anche, parzialmente, contenuta in alcune leggi speciali ed in particolare nelle leggi nn. 392/1978 (cd. equo canone) e 431/1998 (cd. patti in deroga).
Nell'ipotesi di sfratto di "case popolari", inoltre, vige una disciplina speciale ex art. 32, R.D. n. 1165 del 1938.
Le leggi citate derogano alla normativa del codice di procedura (ad es. gli artt. 5 e 55 della L. n. 392/1978, che consentono la sanatoria della morosità per gli immobili ad uso abitativo, pendente la procedura di sfratto) ed introducono speciali ed ulteriori procedimenti di sfratto (ad es. l'art. 30 della L. n. 392/1978 introduce una procedura speciale per il rilascio alla prima scadenza di un immobile concesso in locazione).
2. Nozione
Le procedure in esame sono collocate nel codice di procedura civile, nell'ambito dei procedimenti speciali (Capitolo IV), e specificatamente in quelli sommari (Titolo I), immediatamente dopo il procedimento d'ingiunzione (che occupa il capo I, mentre le procedure di convalida occupano il capo immediatamente successivo, ovvero il II).
Sotto il profilo sistematico, quindi, esse sono comprese nelle procedure sommarie (di tale avviso è sempre stata altresì la dottrina tradizionale. In tal senso vedi SATTA). La dottrina specialistica più moderna ritiene che la sommarietà di tali procedure non sia determinata da una superficialità della cognizione, ma "del contegno acquiescente del convenuto – intimato" (GRASSELLI e MASONI).
Altra dottrina esclude espressamente la loro natura sommaria ed afferma che la specialità delle procedure sarebbe ravvisabile nelle conseguenze derivanti dalla mancata opposizione o dalla mancata comparizione dell'intimato, equiparati a prova legale di fatti rappresentati da parte attrice – intimante (DI MARZIO).
Tali procedure sarebbero quindi a cognizione piena e non superficiale, ma speciali per quanto attiene agli effetti della "non contestazione" della parte intimata (rectius, non opposizione).
Restano comunque procedimenti eccezionali, alternativi a quello ordinario e caratterizzati da una particolare celerità.
Interessante al riguardo è una recente sentenza del Tribunale di Padova (26 novembre 2010), che esclude la natura cautelare del procedimento di convalida, così garantendo la possibilità di utilizzare in alternativa, qualora ne ricorrano i presupposti, il ricorso all'art. 700 c.p.c.
2. Ambito
Le procedure di convalida di sfratto possono essere utilizzate esclusivamente per ottenere il rilascio di un bene immobile (è ovvio che se il bene fosse mobile si avrebbe la consegna e non certo il rilascio) il cui godimento sia conseguenza di un contratto di locazione o di altro contratto espressamente previsto (ad esempio quando il godimento di un immobile sia concesso quale corrispettivo per un prestatore d'opera, ex art. 659 c.p.c.).
Qualora il godimento dell'immobile derivi da contratti diversi da quelli espressamente previsti, le procedure in esame non potranno essere utilizzate e la parte interessata al rilascio dovrà valersi dell'ordinario rito locatizio ex art. 447 bis c.p.c. o delle altre azioni a difesa della proprietà o del possesso.
Tassativi sono anche i fatti giustificativi della tutela: la morosità e la finita locazione per scadenza del termine. (Per quanto sopra detto, il termine deve essere diverso dalla prima scadenza nell'ipotesi di contratti di locazione sottoposti alla disciplina della L. n. 392/1978).
3. La licenza per finita locazione e lo sfratto per finita locazione
L'articolo 657 c.p.c. introduce due distinte procedure: la prima (licenza) azionabile prima della scadenza del termine del contratto, la seconda (sfratto) azionabile dopo tale momento.
La licenza per finita locazione rappresenta una delle rare ipotesi di condanna in futuro: in base ad essa, pendente il rapporto ed anche in assenza di contestazioni, il locatore può precostituirsi un titolo (esecutivo) volto al rilascio dell'immobile.
Presupposto essenziale è che sia pendente un valido rapporto, non ancora scaduto o risolto.
Conseguenza è che, stante l'astratta mancanza di soccombenza, non si avrà condanna alle spese della parte nei cui confronti viene emessa la convalida di sfratto.
Lo sfratto per finita locazione può, invece, essere azionato solo dopo la scadenza naturale del contratto.
Anche in tale ipotesi si deve osservare che il contratto su cui si fonda il diritto di godimento non può essere cessato per motivi diversi dalla scadenza (si pensi alla risoluzione per inadempimento etc.).
4. Lo sfratto per morosità
La procedura introdotta dall'articolo 658 c.p.c. può essere utilizzata esclusivamente nell'ipotesi in cui il conduttore si sia reso inadempiente nel pagamento dei canoni.
Anche la presente procedura potrà essere azionata esclusivamente nell'ipotesi contemplata dalla norma: inadempimenti diversi dalla morosità non ne garantiranno l'applicazione.
Sulla base di quanto sopra, la dottrina e la giurisprudenza si sono interrogate se il mancato pagamento di voci diverse dal puro canone di locazione siano compatibili con lo sfratto per morosità: viene considerato comunemente ammesso (in particolare nell'ambito delle locazioni ad uso abitativo) il mancato pagamento degli oneri accessori- con essi intendendosi le spese condominiali gravanti sul conduttore, arg. ex art. 5, L. n. 392/1978. (A favore della tesi positiva si veda Trib. Roma, sentenza 17.02.2009, n. 2684 oltre a Cass. Civ., sentenza n. 247/2000), mentre sembra esclusa ogni altra debenza (ad esempio il mancato rimborso delle spese di registrazione del contratto).
5. L'ingiunzione di pagamento su convalida
Il legislatore, introducendo all'art. 658 c.p.c. lo sfratto per morosità, ha garantito al locatore la possibilità di chiedere anche un'intimazione di pagamento relativa ai canoni pregressi e da scadere fino all'esecuzione dello sfratto.
Il provvedimento in esame diverge dal decreto ingiuntivo "ordinario" (ex art. 633 c.p.c.) per taluni non secondari aspetti:
- configura uno dei rari casi di condanna in futuro (relativamente ai canoni da scadere);
- è immediatamente esecutivo ex lege (art. 664 c.p.c.);
- può essere concesso solamente a seguito della convalida di sfratto per morosità (e non, ad es., nell'ipotesi di ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c);
- è discusso se tale intimazione possa riferirsi anche a voci patrimoniali diverse dai canoni (oneri accessori, etc.).
6. La procedura
6.1. I Soggetti
Legittimati alla procedura in esame sono solo le parti "attuali" del rapporto di locazione (o del diverso titolo che garantisca il godimento).
La legittimazione attiva spetterà quindi al solo locatore, che potrebbe anche non essere il proprietario del bene.
La legittimazione passiva spetterà al solo conduttore, non invece ad eventuali garanti a qualunque titolo (es. il fideiussore). Si tenga presente che se i conduttori fossero più di uno (parte plurisoggettiva), questi sarebbero litisconsorti necessari.
Quanto sopra è di particolare importanza nell'ipotesi di circolazione della posizione contrattuale originaria, che nell'ambito delle locazioni segue una disciplina speciale, in parziale deroga a quella ordinaria. (Si pensi all'opponibilità della locazione al nuovo acquirente dell'immobile locato ex art. 1599 c.c., o alla successione ex lege nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore ex art. 6 della L. n. 392/1978.)
6.2. L'atto introduttivo
Tutte le procedure in esame devono essere introdotte (art. 661 c.p.c.) avanti al Tribunale del luogo ove si trova la cosa locata, mediante citazione ad udienza fissa precisando che tra la notifica della citazione e l'udienza devono decorrere termini liberi non inferiori a 20 giorni.
Al riguardo si segnala che la notifica ex art. 140 c.p.c. si perfeziona decorsi 10 giorni dall'invio dell'avviso della raccomandata che comunica il deposito dell'atto o dal ritiro della stessa se antecedente; Corte Cost., sentenza 14 gennaio 2010, n. 3 e Cass. Civ., sez. III, sentenza 31 marzo 2010, n. 7809.
Elemento caratterizzante detto atto è la presenza dell'intimazione di sfratto (o di licenza), ovvero l'intimazione fatta al convenuto di adempiere alle sue obbligazioni (segnatamente a quella di rilasciare l'immobile), sulla cui natura, sostanziale o processuale, vi sono state in dottrina alcune perplessità.
A fronte della particolare modalità di svolgimento della procedura, gli avvertimenti da inserire nella citazione non sono quelli propri della citazione ordinaria (di cui all'art. 163, co. 3, n. 7 c.p.c.), ma quelli indicati nell'art. 660, co. 3 c.p.c.
Nell'ipotesi di sfratto per morosità, parte attrice potrà altresì chiedere, direttamente nella citazione, che il giudice emetta anche l'intimazione di pagamento relativa ai canoni scaduti e da scadere all'esecuzione del rilascio (art. 658 c.p.c.).
Dubbi sono sorti se tale decreto possa comprendere anche voci ulteriori e diverse dai canoni (oneri accessori etc.) e non si riscontra uniformità di pensiero in materia.
6.3. Celerità della procedura e particolari cautele a favore del convenuto
I procedimenti di convalida possono portare ad una statuizione nel merito in tempi molto rapidi: tra la notificazione e l'udienza devono correre solo 20 giorni liberi (art. 660 c.p.c.) ed in caso di mancata opposizione (o di mancata comparizione del convenuto) il giudice potrà convalidare lo sfratto, dotando quindi parte attrice di un idoneo titolo esecutivo al rilascio.
A fronte di tale celerità il legislatore ha predisposto alcune cautele.
In linea di principio l'atto di citazione deve essere notificato personalmente e, qualora ciò non venga effettuato a mani proprie, l'ufficiale Giudiziario dovrà spedire un avviso all'intimato dell'avvenuta notifica (art. 660 c.p.c). Tale avviso oggi - anche in conseguenza dell'intervento della Corte Costituzionale, sentenza n. 3 del 2010 - duplica quello previsto dalla normativa speciale in materia di notificazioni a mezzo posta (L. n. 890/1982) ed è discusso se, avendo la medesima finalità, sia necessario provvedere ad entrambi o meno.
Altra differenza si riscontra nel fatto che non è ammessa la notifica ex art. 143 c.p.c.: in tale ipotesi infatti l'intimato certamente non avrà avuto conoscenza dell'atto (arg. ex. artt. 660 e 663 c.p.c.).
Si precisa poi che il Giudice, anche a fronte di una notifica formalmente perfetta, qualora ritenga che l'intimato non abbia avuto conoscenza dell'atto, potrà disporne il rinnovo (art. 663 c.p.c.).
6.4. L'udienza di convalida
In tale occasione parte convenuta potrà stare in udienza personalmente, senza l'assistenza di un avvocato, ed opporsi o meno alla convalida.
In caso di opposizione, anche non motivata, il Giudice non potrà convalidare lo sfratto e dovrà emettere i provvedimenti necessari alla modifica del rito che proseguirà nelle forme del rito speciale ex art. 447 bis c.p.c., salva comunque la facoltà di emettere ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c.
Ai fini della convalida, presupposto necessario è, oltre alla mancata opposizione del convenuto, la presenza dell'intimante e la dichiarazione in udienza che la morosità indicata in citazione persiste (art. 663, co. 3 c.p.c.).
Se la morosità indicata non dovesse persistere, la dichiarazione non potrà essere formulata ed il Giudice non potrà convalidare lo sfratto.
In tal senso Cass. Civ., sentenza n. 332/2001; si tenga presente che secondo altra tesi la pronuncia sulla convalida sarebbe impedita solo dal pagamento dell'intera morosità (quindi anche quella maturata tra la data della citazione e l'udienza), comprensiva degli interessi e delle spese legali (arg. ex art. 55, L. n. 392/1978, per coloro che lo ritengano applicabile anche alle locazioni ad uso diverso).
Verrà quindi cambiato il rito ed in tale sede il giudice verificherà se l'inadempimento era così grave da determinare comunque la risoluzione. Il pagamento effettuato dopo la notifica della citazione, infatti, impedisce la convalida ma non elimina, di principio, l'inadempimento e la conseguente possibilità di aversi una dichiarazione di risoluzione del titolo con sentenza.
Sul punto si deve osservare che, in deroga al principio generale sopra enunciato, la normativa speciale delle locazioni (art. 55, L. n. 392/1978) prevede un'ipotesi di adempimento successivo all'introduzione del giudizio "in sanatoria", tale da impedire la condanna al rilascio.
Grazie alla norma citata la parte intimata che sia titolare di un contratto di locazione di un bene immobile ad uso abitativo potrà sanare la propria posizione, impedendo al giudice la pronuncia di una condanna. Potrà altresì chiedere un termine entro cui saldare quanto dovuto (ivi compresi gli interessi e le spese legali) attraverso i cd. "termini di grazia".
Infine, in astratto, il Giudice potrà anche emettere, se richiesto, l'ingiunzione di pagamento ex art. 664 c.p.c. direttamente in udienza: la norma infatti dispone solo che tale ingiunzione sia effettuata dopo la convalida e che sia apposta in calce ad essa, ma nulla dice sul quando. Nella prassi questo non avviene e, normalmente, è necessaria un'ulteriore attività d'impulso (sebbene di mera cancelleria) della parte interessata.
6.5. L'opposizione dopo la convalida
La mancata opposizione da parte del convenuto è potenzialmente così grave che il legislatore ha previsto uno speciale mezzo d'impugnazione per l'evenienza che questi non abbia avuto conoscenza dell'atto di citazione, anche qualora sia stato ritualmente notificato.
L'art. 668 c.p.c. addirittura garantisce la possibilità di opporsi dopo la convalida qualora la parte, pur avendo avuto conoscenza dell'atto, non sia potuta intervenire per "caso fortuito o forza maggiore".
Ovviamente l'impedimento deve essere sufficientemente grave, improvviso e deve sussistere un nesso causale tra di esso e la mancata presenza all'udienza di convalida (Cass. Civ., sentenza n. 10594/2008).
Bibliografia
• DI MARZIO, Il processo locatizio, Milano 2007, pag. 55;
• GRASSELLI e MASONI, Le Locazioni, tomo II, Il processo, Milano 2007, pag. 207;
• SATTA, Commentario al Codice di Procedura Civile, Procedimenti Speciali, IV, I, Milano 1968, pag. 109.
