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Autore: Daniele Minussi
Elenco dei capitoli
Note
Bibliografia
La trascrizione del contratto
preliminare di vendita avente ad oggetto beni immobili è
un'assoluta novità introdotta dall'art.3, I comma del
D.l. 31 dicembre 1996, n. 669 , convertito con
modificazioni nella legge 28 febbraio 1997 n.30 . Come è
noto l'adempimento pubblicitario della trascrizione si
attua depositando il titolo e la relativa nota presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari nella cui
circoscrizione si trova il bene immobile oggetto del
contratto.
L'art. 2645 bis cod.civ.,
introdotto dalla citata disposizione, prevede al primo
comma che i contratti preliminari aventi ad oggetto la
conclusione di taluno dei contratti di cui ai n. 1), 2),
3) e 4) dell'art. 2643 cod.civ., anche se sottoposti a
condizione o relativi a edifici da costruire o in corso
di costruzione , devono essere trascritti se risultano
da atto pubblico o da scrittura privata con
sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
La trascrizione del contratto
preliminare non è dunque obbligatoria: le parti sono
infatti libere di stipulare un contratto preliminare in
forza di semplice scrittura privata non autenticata.
Quest'ultima, come tale, ai sensi dell'art. 2657
cod.civ., non potrà essere assoggettata alla pubblicità
presso la Conservatoria dei RRII.
Promittente alienante e promissario
acquirente hanno tuttavia la facoltà di optare, ai fini
della stipulazione in esame, per il perfezionamento
della stessa tramite scrittura privata autenticata,
ovvero atto notarile pubblico, rendendo in queste
ipotesi la trascrizione obbligatoria a cura del notaio .
Nel tempo anteriore
all'introduzione dell'art. 2645 bis cod.civ., stante il
principio di tassatività degli atti soggetti a
trascrizione (cfr. art. 2643 , 2645 cod.civ.), il
contratto preliminare, pur riferibile ad atti che a
propria volta producessero efficacia costitutiva,
modificativa o estintiva di diritti reali, non doveva né
poteva essere assoggettato alla formalità pubblicitaria
in esame.
Qual è, in genere, l'effetto della
trascrizione?
E' appena il caso di osservare che
essa, oltre a possedere un'indubbia finalità
genericamente notiziale (cioè intesa a rendere pubblica
la situazione degli immobili per chiunque ne voglia
prendere conoscenza) sortisce un effetto primario di
natura dichiarativa , risultando finalizzata a rendere
opponibile il compimento dell'atto a quei terzi che
acquistassero il medesimo bene dallo stesso alienante.
La trascrizione vale, in altri
termini, a dirimere il conflitto tra più aventi causa
dal medesimo dante causa (art. 2644 cod.civ.).
Che cosa dire nel caso degli
effetti della trascrizione del contratto preliminare?
Giova osservare che, anteriormente
all'emanazione della disciplina qui in esame, la tutela
di cui godeva il promissario acquirente era, con
riferimento ai terzi aventi causa da chi avesse violato
la promessa di vendita già fatta alienando il bene,
assai labile.
Se Tizio avesse promesso a Caio la
vendita di un appartamento e poi avesse, in spregio a
tale promessa, alienato il bene a Sempronio, Caio non
avrebbe avuto altri strumenti diversi dalla richiesta
del risarcimento dei danni a Tizio.
In sostanza, il promissario
acquirente, nel periodo di tempo che intercorre tra la
conclusione del contratto preliminare e la stipulazione
di quello definitivo ( rectius : la trascrizione di
quest'ultimo) era fornito di una protezione assai
precaria, comunque limitata ai rapporti con il
promittente alienante.
La tutela del promissario
acquirente era affidata, nel caso di inadempimento
dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, ad
un'azione giudiziale. All'esito del processo, in tanto
il giudice avrebbe avuto la possibilità di attribuire la
proprietà del bene immobile promesso in vendita (per il
tramite di una sentenza che tiene luogo del consenso
della parte inadempiente), in quanto comunque i diritti
sul bene in questione fossero tuttora in capo al
promittente alienante.
Si capisce come tutto ciò possa, in
concreto, rappresentare ben magra cosa: se infatti chi
ha promesso in vendita il bene l'ha venduto ad un'altra
persona (il cui titolo sia stato trascritto)
anteriormente alla proposizione (nonché alla
trascrizione) di domanda giudiziale ex art. 2932
cod.civ. non rimarrà al promissario acquirente altro se
non chiedere al promittente venditore il risarcimento
dei danni.
Per ovviare a questi inconvenienti
e ad altri ancora (quali il fallimento o la
sottoposizione ad azioni esecutive sui beni del
promissario acquirente) nota1 è stata introdotta una
forma di tutela che consiste nell' anticipazione dell'
opponibilità ai terzi del preliminare concluso tra le
parti per il tramite della trascrizione.
Se infatti il contratto preliminare
risulta trascritto, il terzo avente causa da colui che
si è già impegnato a vendere ad un altro soggetto è
messo sull'avviso del vincolo esistente.
Dispone il II comma dell'art. 2645
bis cod.civ. che la trascrizione del contratto
definitivo o di altro atto che costituisca comunque
esecuzione dei contratti preliminari di cui al primo
comma, ovvero della sentenza che accoglie la domanda
diretta ad ottenere l' esecuzione in forma specifica dei
contratti preliminari predetti, prevale sulle
trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il
promittente alienante dopo la trascrizione del contratto
preliminare.
Ciò significa che gli effetti
dell'esecuzione della pubblicità non tanto corrispondono
a quelli di cui alla funzione primaria (art. 2644
cod.civ. ), quanto esplicano un'efficacia prenotativa
molto simile a quella che scaturisce dalla trascrizione
in genere delle domande giudiziali nota2. Viene cioè
impedito che, nel tempo che intercorre tra la
trascrizione del contratto preliminare e quella del
contratto definitivo, i diritti del promissario
acquirente possano venire pregiudicati dalla
trascrizione o iscrizione di atti o formalità comunque
pregiudizievoli. In questo senso il tempo intercorrente
tra la trascrizione del contratto preliminare e quella
del contratto traslativo del diritto può essere posto a
paragone con l'intervallo temporale intercorrente tra la
trascrizione della domanda giudiziale e la trascrizione
della sentenza.
Attualmente diviene pertanto
possibile, trascrivendo il contratto preliminare di
vendita immobiliare, porre al riparo il promissario
acquirente non solo da sorprese quali l'alienazione del
bene promesso a terzi, ma anche dalla possibilità che i
creditori del promittente alienante effettuino
iscrizioni di ipoteche giudiziali, trascrizioni di
pignoramenti che possono incidere sul diritto ad
ottenere l'alienazione traslativa del bene promesso in
vendita.
Occorre rilevare che gli effetti
della trascrizione del contratto preliminare non sono
dotati di una durata illimitata: essi cessano e si
considerano come mai prodotti se, ai sensi del III comma
dell'art. 2645 bis cod.civ., entro un anno dalla data
convenuta tra le parti per la conclusione del contratto
definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla
trascrizione del preliminare, non sia eseguita la
trascrizione del contratto definitivo o di altro atto
che costituisca comunque esecuzione del contratto
preliminare o della domanda giudiziale di cui
all'art.2652 , I comma, n. 2 cod.civ..
Note
nota1
Sulle esigenze che hanno
sollecitato l'intervento legislativo v. Bordieri, Iter
storico della L. 30/97, in Notariato, 1997, pp. 363 e
ss.
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nota2
In tal senso Gabrielli, L'efficacia
prenotativa del contratto preliminare, in Studium juris,
1997, n. 5, p. 456; Mengoni, La pubblicità immobiliare,
in Jus, 1986, pp. 12 e ss.; Luminoso, La trascrizione
del contratto preliminare, in Luminoso e Palermo,
Padova, 1998, p. 37. Contra Gazzoni, Contratto
preliminare, in Tratt.dir.priv., diretto da Bessone,
vol. XIII, Torino, 2000, p. 744, il quale sostiene che
l'effetto prodotto dalla trascrizione del preliminare
non è di semplice prenotazione, ma di opponibilità ex se
ai fini dell'art. 2644 cod.civ. .
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Bibliografia
BORDIERI, Iter storico della l.
30/97, Notariato, 1997
GABRIELLI, L'efficacia
prenotativa del contratto preliminare, Studium iuris,
1997
GAZZONI, Contratto preliminare
in Il contratto in generale, Torino, Tratt. dir. priv.
diretto da Bessone, vol. XIII, t. II, 2002
LUMINOSO, PALERMO, La
trascrizione del contratto preliminare: regole e dogmi,
Padova, 1998
MENGONI, La pubblicità
immobiliare, Jus, 1986 |
