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di Alessandro Gallucci,
Che cos’è un condominio? Dal punto
di vista del diritto di proprietà esso è una particolare
forma di comunione (detta forzosa) nella quale
coesistono beni di proprietà esclusiva (appartamenti,
locali commerciali, box, ecc.) e parti di proprietà
comune. Queste ultime si pongono rispetto alle prime in
un rapporto di strumentalità e funzionalità. In
sostanza: ne consentono o migliorano il godimento.
Quanto al condominio dal punto di
vista della sua soggettività giuridica, esso è
assimilato ad un ente di gestione sprovvisto di
personalità giuridica distinta da quella dei suoi
partecipanti. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione
hanno spiegato che l’equiparazione all’ente di gestione
è impropria e che non esiste un’entità sovra ordinata
rispetto ai comproprietari. Il condominio,
giuridicamente, non esiste, questo dice la Cassazione
con la sentenza n. 9148/08. In tale contesto, precisano
gli ermellini, “ l'amministratore del condominio
raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al
mandato con rappresentanza: con la conseguente
applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e
ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato”
(così Cass. SS.UU. n. 9148/08). In sostanza
l’amministratore rappresenta direttamente i singoli e
non il condominio. In questo contesto è bene cercare di
comprendere un altro aspetto inerente la figura del
condominio che può condizionare e non di poco la legge
applicabile ai suoi rapporti con i terzi fornitori.
Detto diversamente: il condominio dev’ essere
considerato un consumatore oppure un professionista o
magari nessuno dei due?
Ricordiamo che secondo le
definizioni contenute nel codice del consumo il
consumatore o utente è “ la persona fisica che agisce
per scopi estranei all'attività imprenditoriale,
commerciale, artigianale o professionale eventualmente
svolta” mentre il professionista è definito come “la
persona fisica o giuridica che agisce nell'esercizio
della propria attività imprenditoriale, commerciale,
artigianale o professionale, ovvero un suo
intermediario” (art. 3, primo comma lett. a) e c), d.lgs
n. 206/05).
Secondo la Corte di Cassazione
visto e considerato che “ il condominio è un ente di
gestione sfornito di personalità giuridica distinta da
quella dei suoi partecipanti […]. Ne consegue che,
poiché i condomini vanno senz’altro considerati dei
consumatori, essendo persone fisiche che agiscono,[…],
per scopi estranei all’attività imprenditoriale o
professionale eventualmente svolta, anche al contratto
concluso dall’amministratore del condominio con il
professionista, in presenza degli altri elementi
previsti dalla legge si applicano gli artt. 1469 bis e
ss. c.c.” (attualmente il riferimento è il Codice del
consumo n.d.A.) (così Cass. 24 luglio 2001 n. 10086).
Sulla stessa lunghezza d’onda si
pone il Tribunale di Roma che, in un caso sottoposto
alla sua attenzione, ha negato l’applicazione del d.lgs
n. 231/02 (relativo al pagamento di spese e competenze
nelle transazione commerciali tra due o più
professionisti) affermando che il condominio non può
essere considerato tale ma piuttosto alla stregua di un
consumatore con i conseguenti riflessi sulla legge
applicabile (Trib. Roma 19 settembre 2011 n. 17887).
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Avv. Alessandro Gallucci
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