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Nel caso di specie parte attrice
chiedeva la risoluzione del contratto di locazione per
mancato pagamento dei canoni ed il conduttore rispondeva
rilevando di aver restituito l’immobile e, per altro
verso, di aver formulato eccezione di inadempimento ex
art. 1460 c.c. agendo contestualmente per la riduzione
del canone di locazione ed il risarcimento del danno,
biologico e morale, conseguente al fenomeno infiltrativo
da cui sarebbe stato interessato l'immobile condotto in
locazione, oltre che per la restituzione del deposito
cauzionale. Nel caso di specie parte attrice chiedeva la
risoluzione del contratto di locazione per mancato
pagamento dei canoni ed il conduttore rispondeva
rilevando di aver restituito l’immobile e, per altro
verso, di aver formulato eccezione di inadempimento ex
art. 1460 c.c. agendo contestualmente per la riduzione
del canone di locazione ed il risarcimento del danno,
biologico e morale, conseguente al fenomeno infiltrativo
da cui sarebbe stato interessato l'immobile condotto in
locazione, oltre che per la restituzione del deposito
cauzionale.
Cessata la materia del contendere,
poiché era stato restituito l’immobile in corso di
causa, restava da valutare la fondatezza delle altre
domande.
Il Giudice, tenuto conto del
principio secondo cui l' exceptio non rite adimpleti
contractus, di cui all'art. 1460 c. c., postula la
oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi,
guardata con riferimento all'intero equilibrio del
contratto ed alla buona fede, talché il conduttore,
qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per
quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere
l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del
canone di locazione, perché così mancherebbe la
proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo
giustificarsi soltanto una riduzione del canone
proporzionata all'entità del mancato godimento,
applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'art.
1584 c.c..
La sospensione totale o parziale
dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, di
fatti, legittima soltanto qualora venga completamente a
mancare la controprestazione da parte del locatore.
REPUBBLICA ITALIANA
IN
NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARI
TERZA
SEZIONE CIVILE
La
dott. Carmela Romano, in funzione di giudice monocratico
di primo
grado,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella
causa iscritta al n. 2348 del ruolo generale degli
affari
contenziosi dell' anno 2009
tra
R. R.,
attore
e
F. C.,
convenuto
Conclusioni: all' udienza del 5 ottobre 2011, i
difensori delle
parti
hanno concluso come da relativo verbale.
Sentenza redatta ai sensi del novellato art. 132 c.p.c.,
come
modificato dall'art. 45, comma 17, I. 18 giugno 2009 n.
69, a
decorrere dal 4 luglio 2009 (ex art. 58, comma 2,1.
cit.).
DIRITTO
Motivi della decisione
A
fronte della domanda di risoluzione del contratto di
locazione, per mancato pagamento di canoni di locazione,
il conduttore ha, per un verso, rilevato di aver
restituito l'immobile in data 23/2/09 e, per altro
verso, formulato eccezione di inadempimento ex art. 1460
c.c., agendo contestualmente per la riduzione del canone
di locazione ed il risarcimento del danno, biologico e
morale, conseguente al fenomeno infiltrativo da cui
sarebbe stato interessato l'immobile condotto in
locazione, oltre che per la restituzione del deposito
cauzionale.
L'attore, preso atto dell'intervenuta restituzione
dell'immobile, ha chiesto dichiararsi cessata la materia
del contendere in ordine alla relativa domanda,
insistendo per l'accoglimento delle altre domande, oltre
che per il rigetto di quelle proposte dal convenuto.
Ciò premesso, sulla cessazione della materia del
contendere non possono esservi dubbi, avendo l'attore
conseguito, in corso di causa, la restituzione
dell'immobile.
Resta da valutare la fondatezza delle altre domande.
Non è controverso il mancato pagamento delle mensilità
da novembre 2008 a febbraio 2009; eccepisce, piuttosto,
il conduttore, il proprio diritto di sospendere il
pagamento dei canoni in conseguenza dell'altrui
inadempimento.
L'
eccezione non è fondata.
Per giurisprudenza costante della suprema corte, l'
exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art.
1460 c. c., postula la proporzionalità tra i rispettivi
inadempimenti, da valutare non in rapporto alla
rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano,
ma in relazione alla oggettiva proporzione degli
inadempimenti stessi, riguardata con riferimento
all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede,
di talché il conduttore, qualora abbia continuato a
godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse
vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione
consistente nel pagamento del canone di
locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità
tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi
soltanto una riduzione del canone proporzionata
all'entità del mancato godimento, applicandosi, per
analogia, i principi dettati dall'art. 1584 c.c. (Cass.
8425/2006; 7772/2004; Cass. 3341/2001; Cass. 9863/1998).
In
tal senso, anche Cass., sez. III, 10-01-2008, n. 261,
secondo cui: "In tema di locazione al conduttore non è
consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di
ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi
una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene,
e ciò anche quando si assume che tale evento sia
ricollegabile al fatto del locatore; la sospensione
totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del
conduttore è, di fatti, legittima soltanto qualora venga
completamente a mancare la controprestazione da parte
del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del
sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra
le prestazioni delle parti; inoltre, secondo il
principio inadimplenti non est adimplendum, la
sospensione della controprestazione è legittima solo se
conforme a lealtà e buona fede" (conf. Cass., sez. III,
01-06-2006, n. 13133).
Ebbene, nel caso di specie, non risulta dedotto né tanto
meno provato che i vizi da cui sarebbe stato interessato
l'immobile abbiano impedito al conduttore di goderne per
il periodo della mora (né le istanze istruttoria sono
state formulate in modo da poter fornire questa prova).
Dato, quindi, per accertato l'inadempimento del
conduttore all'obbligo di pagamento dei canoni di
locazione, venendo alla colpa, essa è presunta sino a
prova contraria e tale presunzione è superabile solo da
risultanze positivamente apprezzabili, dedotte e provate
dal debitore, le quali dimostrino che, nonostante l'uso
della normale diligenza, non è stato in grado di
eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause
a lui non imputabili.
Prova che, nel caso di specie, il convenuto non è stato
in grado di fornire, con la conseguenza che il suo
inadempimento è da ritenersi colpevole.
Né
possono esservi dubbi sulla gravità dell' inadempimento,
tenuto conto del numero di mensilità non corrisposte,
del ritardo con cui sono stati ripetutamente pagati i
canoni per tutto il corso del rapporto (cfr. atto di
intimazione di sfratto del 31/7/07; lettere di
contestazione in mora del 6/6/07, 18/1/08, 2/2/08,
27/6/08) e del protrarsi della mora anche dopo I'
instaurazione del giudizio.
Concorrendone i presupposti di legge, si impone,
pertanto, l'accoglimento della domanda di risoluzione.
Ugualmente è a dirsi per la domanda di pagamento della
somma di E 607,96, a titolo di canoni di locazione, per
le mensilità da novembre 2008 a febbraio 2009, oltre gli
interessi legali dalle singole scadenze, per un importo
complessivo di euro 639,42 (euro 160,43 + 160,05 +
159,66 + 159,28).
Quanto alla domanda di restituzione del deposito
cauzionale formulata dal convenuto, va innanzitutto
disattesa l'eccezione di prescrizione, giacché il
termine di prescrizione del relativo credito inizia a
decorrere soltanto dal momento della cessazione del
rapporto.
Ebbene, risolto (con la presente pronuncia) il rapporto
di locazione tra le parti, ed in mancanza di prova - da
parte del locatore - dei danni all'immobile, deve
affermarsi il diritto del conduttore di ripetere la
somma di euro 258,23, versata a titolo di deposito
cauzionale, oltre gli interessi legali, per I' importo
complessivo di euro 332,11.
Operando la compensazione tra questo credito e quello di
euro 639,42 spettante dal locatore, si perviene a
liquidare a quest'ultimo la differenza, pari ad euro
306,71, oltre gli interessi legali dalla decisione al
saldo.
Vanno, infine, respinte le domande - proposte dal
convenuto - di riduzione del canone e di risarcimento
del danno, mancando (come già detto) la prova che
l'immobile oggetto di locazione fosse (anche solo in
parte) divenuto agibile in conseguenza del dedotto
fenomeno infiltrativo.
Spese compensate, in considerazione dell'esito
complessivo della lite.
P.Q.M.
Il
Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente
pronunciando sulle domande proposte da R. R. nei
confronti di F. C., con citazione del 28/01/09, nonché
sulle domande proposte dal convenuto nei confronti
dell'attore, con comparsa di costituzione e risposta del
25/02/09, così provvede:
dichiara cessata la materia del contendere riguardo alla
domanda di restituzione dell'immobile;
dichiara risolto il contratto di locazione dedotto in
giudizio, per grave inadempimento del conduttore;
dichiarata la parziale compensazione tra i crediti delle
parti, condanna il convenuto a pagare all'attore la
somma di euro 306,71, oltre gli interessi legali dalla
decisione al saldo;
rigetta le domande di riduzione del canone e di
risarcimento del danno proposte dal convenuto;
compensa integralmente, tra le parti, le spese di lite.
Bari, 5 ottobre 2011.
Giudice Carmela Romano |
